朴实的预言 ——房价 10 年内都不会跌

wbv123

作为一个负责任的经济分析家，我不能眼看着投靠了专

制体制或资本的“经济学家”继续蒙蔽人民；也不能眼看着

“玩弄数字游戏”的洋博士继续哄骗投资者；当然，更不能

眼看着智商低下的“码字专业户”继续误导大众。值此社会

经济政治转型的关键时期，我有责任告诉大家符合事实的结

论。从今天注册开始，我将这样做。

就像爱因斯坦发现相对论一样，非常高深的理论，结论

公式往往是很简洁漂亮的，经济学亦如是。我要告诉你的一

个基本原则是：经济学其实是简单的学问，得到正确结果并

不难，难的是驱散坏蛋们或者笨蛋们释放的烟幕弹或者毒气

弹。08 年至今的经济危机，都是骗子们使用复杂的金融杠杆

惹出的祸水（投资银行家用复杂的推导晃晕你的大脑，目的

是骗你的钱，永远不要相信这些唯利是图并罪该万死的家伙

们）。所以请你跟着我的思路，可以简洁得到结论，而这个

结论远比那些复杂公式更加符合实际。

1， 房价真的高吗？

第一，从购买力来讲，大概啊，1990 年的人均年收入大

约可以买 2 平方米的多层商品房，2000 年的人居年收入可以

买 3 平方小高层，2010 年可以买 3 平方高层电梯住宅。所以

房价不高。

可能有人会讲，我们的生活质量没有提高啊，现在还是

只能买 3 平方。但是不要忘了，你过去买的是很差的房子，

现在买的是环境质量都更加好的房子。就好比你过去买黑白

电视，现在改成液晶电视了。

第二，从供需关系来讲，首先，中国的城市化进程方兴

未艾，大量农民进城，大量小城市的人口向大城市聚集，所

有这一切是个浩浩荡荡的潮流，不可阻挡。对房屋的需求，

是最基本的需求之一。其次，城市居民本身改善住房的需求、

为子女提前准备的需求也是非常迫切的。这两大浩瀚的买房

人群，坚定的支撑了房价。

第三，从房屋价格构成来讲，大概啊，建安成本约 2000，

土地平整拆迁补偿等 1500，税费利润等 1000。也就是说房

屋低于 4500 元基本不可能（声明：我说的是平均状况，不

要拿土地成本 8000 和 500 的个别情况来讲）。现在物价也是

飞涨的，所以，房屋价格只会再涨。

第四，从其他国家地区的经验来讲，香港泡沫破裂后的

价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，太

可笑了。

第五，从政策方向来讲，首先地方政府的土地财政是若

干年内无法摆脱，也不愿摆脱的；

充其量是“抑制房价快速上涨”。地方债务危机一触即

发，房价与之相比算个屁。老百姓谁没有房子住？请看看你

身边的人！

第六，从投资避险价值来讲，若通货膨胀 7%，则去掉利

息收入，投资者还有 5%的避险空间。而现金是万万拿不得的。

大家不说汽车贵，为什么？因为它不是投资品，而是消费品，

不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道，说明老百姓

的安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。

第七，假定把腐败成本从房价中剔除，把强拆掠夺的百

姓利益加入房价，也许房价还是现在这个鸟样，不会跌下去。

悲观点就是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀

升。

结论：房价不高

2， 谁在说房价高？

第一， 刚毕业的大学生们。这些人如果一毕业就买得起

房子才奇怪，难道你认为大学毕业就应该买得起房子？我无

话可说。

第二， 要结婚的人。这些人从来就喊房子贵，不是从今

天开始的。他们从买不到自行车到买不到彩电，再到买不起

汽车，再到买不起房子，现在已经是最高要求了。我们从中

看到的是社会进步，百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了，

已经不嫌汽车贵了。所以，这是个正常的进步过程，而不是

社会动荡之源。

3， 为什么政府要打压房价？

列位看官，国家为什么要打压房价？行为如此蹊跷，太

不寻常了。

第一， 控制“鸡的屁”增长过速。去年大量的流动性发

放，带来严重后果，必须打压有指标效应的产业，以期压制

通货膨胀的幅度，同时，又要兼顾产业结构调整。这没有错，

错在去年发放大量流动性（也是同一拨人干的）。但是这真

的能够有效抑制通货膨胀吗？只能说部分缓解。

第二， 转移社会批评的焦点。百姓对腐败的愤怒如烈火

燎原，对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的

社会矛盾，政府选择房地产作为暂时的出气筒，让老百姓随

便抨击，多少转移了视线，缓解了人民对关键问题的关注。

开始的时候让老百姓骂开发商，说开发商黑了心肝。开发商

觉得委屈：我还不是把钱都用来买地和行贿了！老百姓明白

了，哦，我该骂政府啊。这时，中央政府又讲了：地方政府

要为房价太高负责，不要搞土地财政，不要强拆！地方政府

也委屈：我的弄的钱你拿走了一大半，现在来骂我，哼，怎

么说你都有理！骂来骂去，眼见着老百姓里明白人越来越多，

政府赶紧强调：咱不骂了，咱还是降房价吧，降！降！降！

第三， 国家建设高铁是个大战略，无论是经济发展，还

是军事保障，这是非常重要的事情，而这个战略的实现，对

于资源的需求是大量的，是与房地产的资源需求有冲突的，

是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以，限制房地产的

需求是有利于政府的。现在，停止施行买汽车的优惠，也有

这个道理在。

4， 政府企图会不会得逞？

采取了如此多的行政干预，也许会抑制上涨，但一定是

短期的。一旦行政干预撤出，鉴于本文第 1 条所述，房价的

报复性上涨将不可避免。

从中国目前的经济和政治形势看，10 年内，房价都不会

跌。

1，农民买房，主要是买距自己老家近的城镇的房子。

很多做生意的农民进城买房，而不是农民工。

2，很多中小城市的有钱人会向大城市聚集，在大城市

买房，这个是波澜壮阔的。以杭州、成都、大连为例，在这

些地方买房居住的外地人非常多。并不一定是农民工。

你把我文章中的移民一律定义成农民工，那不是我的本

意。

第三， 国家建设高铁是个大战略，无论是经济发展，

还是军事保障，这是非常重要的事情，而这个战略的实现，

对于资源的需求是大量的，是与房地产的资源需求有冲突的，

是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以，限制房地产的

需求是有利于政府的。现在，停止施行买汽车的优惠，也有

这个道理在。

这是我最怕的提问，因为需要你对统计的基本原理有些

认同才能让你明白。

我说过：土地成本 8000 和 500 的情况不能作为普遍情

况。其实，土地成本 8000 的地方，平均收入也是年 3-4 万

的。我说的建安成本 2000 是高层住宅（非公寓），你说的可

能是多层住宅。请你把问题放在可比的平台上，这样就可以

理解你的 1000 多的住宅为什么存在。另外，你说的房子可

能是很多年前拿的土地，或者是强制拆迁和补贴造成的成本

很低的土地。这些情况不能作为全国平均数据来讲，否则，

大家要讨论的东西就太细了

一般情况下，建安成本多层1000—1500元/平，高层2000 —2500 元/平，根据品质不同，在此上下浮动，这点找个建

筑商了解一下就清楚了。然后税费加财务成本大概也要个

1000 元/平吧，这个不太精确，有知道的可以说下，这样估

计直接成本大概在3000—3500元/平，开发商正常利润算20%

吧，这样估计在 4000 元/平左右。上面这些应该都是硬的，

没包括 1、土地成本，这个真不好说了，在大城市和边陲，

市中心和郊区，大家只能自己估摸了，然后往上面那个成本

上加（一般根据开发商拍地的成本和容积率都可以算出楼面

地价的，低于这个价不太现实，意味着开发商要亏本）；2、

灰色成本，这个就更不清楚了，大家看着加吧，规范的地区

少加点，不规范的多加点；3、广告、推广成本，现在市场

不好，估计这块得加点码了。能想到的大致这些，大家可以

算一下自己所在地区的价格是不是合理。不要希望过低的价

格买到房，因为真到这个时候，银行早把房收了，因为开发

商都抵在银行哪！

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再说一句：你很有头脑，看到了很多实际现象，甚至现

象背后的一些东西，但是，你没有能力串联成有逻辑的结论，

所以，你成为不可知论者。我承认，我们无法穷究真理，但

我们总会努力接近真理。

记得有个笑话：里根有一百个情妇，其中一个得了 AIDS,

但他不知是哪一个，所以，他不敢跟任何一个上床。戈尔巴

乔夫决定进行经济改革，有一百个经济学家提出 100 个改革

方案，其中有一个是对的，但戈氏不知究竟是哪个，所以，

它不知采用谁的方案

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比

率。 按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以

分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市

场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的

比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入

市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，

只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产

增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积

占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一

次进入市场的新房屋。 按照国际通行惯例，商品房空置

率在 5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民

经济的健康发展；空置率在 10%---20%之间为空置危险区，

要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市

场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为

商品房严重积压区。 空置率主要用在国内，与国外的空

房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与

建成的房子之比。

------------------------------------------- 举个极端的例子，如果一个国家有 100 套房子，极端紧

缺，然后盖了 200 套房子，还没来得及搬进去，结果统计大

队来了，说存量空置率 67.7%，增量空置率 100%，这就是荒

唐的结果。

我不是说空置率这个指标不可以有参考价值，而是我们

有太多针对同一城市、出于不同目的而得出的截然不同的

“权威”空置率。所以，有时还是我们定性的分析更接近现

实。

昨天央视新闻，ZF 又在大力抓统计指标的真实性了，在

追问 CDP 的水分了。

请看今天刚刚出的新闻，央行又要保证房地产市场的健

康平稳发展了

1，老百姓可以买点便宜进口货了，比如宝马；

2，出口可能受到限制。外贸这条腿会跛；

3，内需必须得到足够增强，才可以保证经济增长，进

而稳定社会。

那么，内需怎么增强？让老百姓买什么？彩电每人一

台？汽车每户一辆（多少汽油啊，供不起的）？这些不可能

了，去年已经刺激过了。

难道说高铁等基础设施建设或者新能源产业可以拉动

内需？不对，这不会成为直接的消费增加，只是维持基本 GDP

和就业形势不再恶化的手段。当涨薪成为减缓社会分配不公

的手段，更加会加强巨大流动性带来的不可避免的通货膨胀。

通货膨胀和汇率上升本是很矛盾的事情，现在变成互相

叠加，是什么后果？

后果就是：

1, 在外贸方面，会受到比单一汇率变化更加剧烈的影

响

2，如果汇率变化幅度过大，中国就会被美国“剪羊毛”。

3，由于没有实质增加的内需（消费品零售），流动性再

次涌入两个避险领域：股市和房地产。国家会让股市膨胀，

还是让房地产膨胀？还是两个一起膨胀？或者坚决回收流

动性？

如果你要投资或者避免资产风险，你现在需要做出判断。

请大家先想想看：）

作者:经济分析终结者 日期:2010-06-20 18:02

抗通胀最有效的武器，是农田。现在不流通；

抗通胀第二有效武器，是粮食（稻谷和小麦、玉米）。

有存储问题；

第三武器，房产。唯一可行的大众投资品；

第四武器，股市。需要智商保证，风险大过房产。

消息称安徽农民不卖粮食，囤积防止通胀。有远见的现

代农民，也许是有远见的游资：）

请各位仔细考量。

作者:经济分析终结者 日期:2010-06-21 08:00

其实，抗通胀与否只是房产的一个方面。就算是不通胀，

房产自身的使用价值也会使房价居高的。中心大城市的刚性

需求起码支撑十年。